Protección contra incendios en locales y naves: qué exige la normativa y cuándo necesitas un proyecto PCI

Lo que te exige la normativa contra incendios depende del uso de tu inmueble. Los locales comerciales, bares, oficinas y edificios se rigen por el CTE DB SI. Las naves y actividades industriales o de almacenaje se rigen por el RSCIEI (RD 2267/2004). En los dos casos, los equipos se diseñan, instalan y mantienen según el RIPCI (RD 513/2017). Y el proyecto PCI es el documento que justifica que cumples todo eso.

Actualizado el 2026-10-20

Esta guía está escrita para el emprendedor que va a abrir un local y para el dueño o inquilino de una nave. Aquí no vas a encontrar una lista de sanciones para asustarte. Te contamos qué norma te toca, por qué te toca, qué papeles salen del trámite y quién firma cada uno.

¿Qué norma de incendios se aplica a mi local o a mi nave?

La norma no la decide el tamaño del inmueble, sino la actividad que se desarrolla dentro. Si produces, transformas, reparas o almacenas mercancía de forma industrial, se te aplica el RSCIEI. Si vendes, atiendes público, das servicios u ofreces alojamiento, se te aplica el CTE DB SI. El RIPCI se aplica en los dos casos, porque regula los equipos.

Es la primera pregunta que hay que responder bien. Si se elige la norma equivocada, todo lo que viene después estará mal planteado: la sectorización, la evacuación, las instalaciones e incluso el presupuesto de obra.

Una nave de polígono no es siempre “industrial” a efectos de incendios. Si en ella montas un gimnasio, una tienda de exposición o un local de ocio, el uso es de pública concurrencia o comercial y manda el CTE. Y al revés: un almacén de mercancía en un bajo de ciudad puede acabar bajo el RSCIEI.

¿Y si mi nave tiene oficinas o una zona de venta?

En los establecimientos mixtos se aplican las dos normas, cada una a su zona. El RSCIEI prevé que las zonas de otro uso dentro de un establecimiento industrial (oficinas, zonas de venta o de atención al público), cuando superan determinada entidad, cumplan las exigencias del CTE. El proyecto tiene que justificar las dos partes y cómo se separan entre sí.

¿Qué exige el CTE DB SI en un local comercial o de pública concurrencia?

El DB SI, el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio del Código Técnico de la Edificación, exige seis cosas: limitar la propagación interior, limitar la propagación exterior, permitir la evacuación de los ocupantes, disponer de instalaciones de protección, facilitar la intervención de los bomberos y garantizar la resistencia al fuego de la estructura.

Cada exigencia tiene su sección dentro del documento, de la SI 1 a la SI 6. En un local a pie de calle, las que más pesan en el proyecto suelen ser la evacuación y las instalaciones. Las demás dependen mucho del edificio en el que está el local.

• → SI 1, propagación interior: sectores de incendio, locales de riesgo especial (cocinas, almacenes, cuartos de instalaciones) y reacción al fuego de los materiales.
• → SI 2, propagación exterior: separación con los edificios colindantes y con las otras plantas, a través de fachada y cubierta.
• → SI 3, evacuación: cálculo de ocupación, número de salidas, longitud de los recorridos, anchura de puertas y pasillos, y señalización.
• → SI 4, instalaciones: extintores, BIE, detección, alarma, alumbrado de emergencia, etc., según el uso y la superficie.
• → SI 5, intervención de bomberos: accesibilidad desde el exterior y entorno del edificio.
• → SI 6, resistencia al fuego de la estructura: el tiempo que la estructura tiene que aguantar en pie durante un incendio.

Lo que más cambia de un local a otro es el cálculo de la ocupación. La norma asigna una densidad de personas según el uso de cada zona. Por eso un mismo local puede necesitar una salida o dos según si lo destinas a tienda o a bar. Ese número arrastra la anchura de las puertas, los recorridos y parte de las instalaciones.

En un local, lo que decide la mitad del proyecto de incendios es cuánta gente cabe dentro. Por eso, antes de firmar el alquiler, conviene saber para qué uso lo quieres.

¿Qué exige el RSCIEI en una nave o establecimiento industrial?

El RSCIEI, el Reglamento de Seguridad contra Incendios en Establecimientos Industriales, exige caracterizar la nave según dos parámetros. El primero es su configuración respecto a los edificios del entorno. El segundo es su nivel de riesgo intrínseco, que se obtiene de la carga de fuego. A partir de ahí fija la sectorización, la resistencia al fuego de la estructura, la evacuación y las instalaciones.

La configuración se expresa con letras. Las tipo A, B y C corresponden a establecimientos en edificios: compartiendo edificio con otros, adosados o aislados. Las tipo D y E son espacios abiertos, sin cerramiento o con cubierta parcial. Una nave en hilera de polígono y una nave exenta en su parcela no tienen las mismas exigencias aunque tengan la misma actividad.

El nivel de riesgo intrínseco (bajo, medio o alto, con varios grados dentro de cada uno) sale de la carga de fuego ponderada y corregida. Dicho fácil, es cuánta energía liberaría todo lo que arde en tu nave, teniendo en cuenta lo combustible que es cada material y lo peligrosa que es la actividad. El mismo metro cuadrado tiene un riesgo muy distinto si guardas piezas metálicas o si guardas palés de cartón y plástico.

¿Por qué cambia tanto el resultado entre dos naves parecidas?

Porque la carga de fuego depende de lo que hay dentro, no del edificio. Si cambias la mercancía almacenada, la altura de las estanterías o el proceso, el nivel de riesgo puede subir, y con él las instalaciones exigibles. Es la causa más habitual de que una nave que “ya tenía licencia” necesite adecuarse cuando cambia de inquilino.

Si además almacenas productos químicos (inflamables, corrosivos, tóxicos), entra en juego el Reglamento de Almacenamiento de Productos Químicos (RD 656/2017). Tiene sus propias exigencias de protección contra incendios, que se suman a las del RSCIEI. Lo explicamos en nuestra página de almacenamiento de productos químicos (APQ).

¿Qué regula el RIPCI y por qué te afecta siempre?

El RIPCI, el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, regula cómo tienen que ser los equipos, quién puede instalarlos y mantenerlos y cada cuánto se revisan. No decide si necesitas una BIE o un sistema de detección: eso lo deciden el CTE o el RSCIEI. El RIPCI regula cómo se instala y se mantiene lo que te exijan.

Este reglamento te afecta seas tienda o fábrica. Estos son sus puntos clave:

• ✓ Los productos tienen que cumplir sus normas técnicas y contar con el marcado o la certificación que correspondan.
• ✓ Solo una empresa instaladora habilitada puede instalar los equipos.
• ✓ Solo una empresa mantenedora habilitada puede hacer el mantenimiento reglamentario. El titular hace algunas comprobaciones básicas.
• ✓ Las instalaciones se ponen en servicio con la documentación que fija el reglamento, presentada ante el órgano competente de la comunidad autónoma.
• ✓ Fija programas de mantenimiento con periodicidades definidas en su anexo II, e inspecciones periódicas en los casos que establece.

El RIPCI también regula la señalización luminiscente y las condiciones de los sistemas de detección, alarma, extinción y abastecimiento de agua. Si tu empresa instaladora te propone un equipo, debe ajustarse a esas condiciones, no solo “funcionar”.

¿Qué instalaciones de protección contra incendios te pueden pedir?

Según el uso, la superficie, la ocupación y el nivel de riesgo, te pueden exigir extintores, bocas de incendio equipadas (BIE), detección y alarma, alumbrado de emergencia, señalización, hidrantes, rociadores automáticos, columna seca o control de humos. Los extintores, la señalización y el alumbrado de emergencia aparecen en casi todos los locales. Las demás instalaciones dependen de cada caso.

La norma fija los umbrales a partir de los cuales cada instalación es obligatoria. No te los resumimos aquí con cifras porque varían según el uso y la configuración, y un número suelto fuera de contexto lleva a errores. Lo útil es saber de qué depende cada una:

Algunas instalaciones necesitan un abastecimiento de agua propio (aljibe y grupo de presión) cuando la red no da el caudal y la presión necesarios. Es una de las partidas que más pesan en el presupuesto. Por eso hay que comprobarla antes de comprometerse con un inmueble.

¿Qué es un proyecto PCI y cuándo te lo piden?

Un proyecto PCI es el documento técnico, firmado por un técnico titulado competente, que justifica que tu local o tu nave cumple la normativa de incendios aplicable. Define las instalaciones de protección con planos, cálculos y presupuesto. Te lo piden al abrir una actividad, al cambiarla o ampliarla, y cuando las instalaciones necesitan proyecto para su puesta en servicio.

En la práctica conviene distinguir dos cosas que se suelen confundir:

• → La justificación de incendios dentro del proyecto de actividad: en un local comercial, el proyecto de la licencia incluye un apartado que justifica el DB SI. A veces no hace falta un documento separado.
• → El proyecto de instalaciones de protección contra incendios: desarrolla los equipos (redes de BIE, detección, rociadores, abastecimiento de agua) con el detalle necesario para que el instalador los ejecute y se legalicen ante la Generalitat.

En el ámbito industrial, el RSCIEI exige un proyecto a los establecimientos nuevos y a los que cambian o amplían su actividad o se trasladan. Ese proyecto se presenta ante el órgano competente de la comunidad autónoma. Según el tipo de instalación y su entidad, la administración pide un proyecto completo o una documentación técnica más reducida. Lo que se pide en cada caso lo marca el reglamento, no la preferencia del técnico.

Proyecto, memoria técnica, certificado del instalador y certificado final de obra: ¿qué es cada uno?

Confundir estos cuatro documentos es el error que más tiempo y dinero cuesta. Cada uno lo emite alguien distinto y sirve para una cosa distinta:

El certificado del instalador no sustituye al certificado final de obra, ni al revés. Cuando una actividad necesita los dos y solo se aporta uno, el expediente se para. La dirección de obra la explicamos en nuestra página de dirección facultativa.

¿Quién hace cada paso: ingeniería, instalador, mantenedor y administración?

La ingeniería redacta el proyecto, dirige la obra y certifica. La empresa instaladora habilitada monta los equipos y emite su certificado. La empresa mantenedora habilitada revisa periódicamente. El titular de la actividad presenta o autoriza la tramitación y conserva los registros. La administración, que según el caso es el Ayuntamiento o la Generalitat, registra, autoriza o comprueba.

Nosotros no instalamos ni mantenemos equipos. Esa separación es buena para ti: quien firma el proyecto y certifica la obra no es quien te vende el material. Si tienes ya una instaladora de confianza, puede trabajar perfectamente sobre nuestro proyecto.

¿Qué pasa después de abrir: mantenimiento e inspecciones?

Abrir no es el final. El RIPCI obliga a mantener los equipos con un programa de revisiones. Unas las hace el propio titular y otras solo puede hacerlas una empresa mantenedora habilitada. En los establecimientos industriales, el RSCIEI añade inspecciones periódicas por un organismo de control, con una periodicidad que depende del nivel de riesgo.

El RIPCI también prevé inspecciones periódicas por organismo de control para determinadas instalaciones que no tienen una reglamentación específica que ya las inspeccione. La periodicidad y los casos exactos están en el texto del reglamento. Si tienes dudas sobre si tu local entra, revisa el articulado o consúltalo con tu técnico.

• ✕ Tener el extintor con la etiqueta caducada o sin el registro de revisiones.
• ✕ Tapar con mercancía una BIE, un pulsador o una salida de emergencia.
• ✕ Cambiar la distribución del local o la mercancía de la nave sin revisar si afecta al proyecto.
• ✕ No guardar los certificados de mantenimiento, que son lo primero que pide una inspección o el seguro.

Aparte de las instalaciones, algunas actividades están obligadas a tener un plan de autoprotección según la Norma Básica de Autoprotección (RD 393/2007) o la normativa autonómica. Depende del tipo de actividad y de su ocupación o tamaño. No es lo mismo que el proyecto PCI: el plan organiza a las personas y la respuesta ante una emergencia.

¿Cómo encaja todo esto en la licencia de actividad en Alicante?

En la Comunitat Valenciana, la seguridad contra incendios forma parte del expediente de la licencia de actividad que regula la Ley 6/2014 de prevención, calidad y control ambiental de actividades. El proyecto de actividad justifica el DB SI o el RSCIEI. Las instalaciones PCI, cuando lo requieren, se ponen en servicio ante la Generalitat Valenciana.

Tomando como ejemplo el Ayuntamiento de Alicante, la vía depende de la actividad: declaración responsable, comunicación de actividad inocua o licencia ambiental. En todas ellas el apartado de incendios está presente. Los formularios, la documentación exigida y las ordenanzas cambian entre municipios. En Elche, San Vicente del Raspeig, Benidorm o Torrevieja el trámite puede tener matices propios, así que conviene consultar siempre la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente.

Lo práctico es coordinar el proyecto de actividad y el de incendios desde el principio, con el mismo técnico. Así no se contradicen y no hay que rehacer planos. Si estás en esa fase, te lo contamos en la página de licencias de actividad en Alicante.

¿Cuáles son los errores más típicos con la normativa de incendios?

Los errores más habituales son elegir la norma equivocada, firmar un alquiler sin comprobar si el inmueble puede adaptarse, comprar los equipos antes de tener proyecto y confundir el certificado del instalador con el certificado final de obra. Todos tienen arreglo, pero cuanto más tarde se detectan, más caro sale corregirlos.

• ✕ Dar por hecho que “ya tenía licencia”: la licencia ampara una actividad concreta. Si la tuya es distinta, aunque se parezca, hay que revisarla.
• ✕ Instalar primero y proyectar después: el proyecto puede exigir otra ubicación, otro tipo de equipo o un abastecimiento de agua que no se previó.
• ✕ Olvidar las zonas de riesgo especial: una cocina, un almacén o un cuarto de instalaciones dentro del local tienen exigencias propias de compartimentación.
• ✕ No contar con la altura de almacenaje en una nave: subir las estanterías puede cambiar el nivel de riesgo y las instalaciones exigibles.
• ✕ Pensar que el mantenimiento es opcional: la instalación solo cumple mientras se mantiene según el RIPCI.

A veces la opción sencilla es la correcta. Hay locales pequeños de uso sencillo donde basta con la justificación de incendios del propio proyecto de actividad, más extintores, señalización y alumbrado de emergencia. No hace falta un proyecto de instalaciones aparte, y si alguien te lo vende como imprescindible en ese caso, pregunta por qué.

¿Dónde consultar la normativa oficial?

Las tres normas centrales están publicadas y consolidadas en fuentes oficiales gratuitas. Merece la pena tener los enlaces a mano para comprobar lo que te digan:

Para ver cómo lo aplicamos en proyectos reales de Alicante y provincia, tienes nuestra página de protección contra incendios en Alicante.

Preguntas frecuentes

¿El almacén de mi tienda hace que el local sea industrial?

Normalmente no. El almacén auxiliar de una tienda se trata dentro del CTE DB SI como local de riesgo especial, con su compartimentación y sus medios. El RSCIEI entra cuando el almacenamiento es la actividad principal o tiene entidad industrial propia, no cuando es un apoyo a la venta.

¿Necesito un proyecto PCI para abrir un bar?

Necesitas que el proyecto de actividad justifique el DB SI: ocupación, evacuación, cocina como zona de riesgo especial e instalaciones. Un proyecto específico de instalaciones contra incendios solo hace falta si las instalaciones exigidas lo requieren por su tipo o entidad para ponerlas en servicio.

¿Con poner extintores ya cumplo?

Solo en los casos más sencillos, y aun así necesitas también señalización y alumbrado de emergencia y que la evacuación cumpla. Los extintores son la instalación mínima. Lo demás depende del uso, la superficie, la ocupación o el nivel de riesgo de tu actividad.

Mi nave es antigua, ¿tengo que adaptarla al RSCIEI?

Si mantienes la misma actividad sin cambios, en general sigues con las condiciones con las que se legalizó, aunque el mantenimiento según el RIPCI te obliga igualmente. Si cambias de actividad, amplías, reformas de forma relevante o te trasladas, la nave tiene que cumplir la norma vigente.

¿La empresa instaladora puede hacerme el proyecto?

La instaladora habilitada monta los equipos y certifica la instalación. El proyecto lo firma un técnico titulado competente. Algunas instaladoras tienen técnicos en plantilla, pero son dos funciones distintas y con responsabilidades distintas.

¿Qué diferencia hay entre el certificado del instalador y el certificado final de obra?

El del instalador acredita que los equipos se han montado conforme al proyecto y al RIPCI. El certificado final de obra lo firma el técnico que ha dirigido la obra y acredita que todo lo ejecutado se ajusta al proyecto y a la normativa. Cuando la actividad requiere los dos, no se sustituyen.

Voy a alquilar una nave que ya tenía licencia, ¿puedo usarla tal cual?

Solo si tu actividad es la misma y con un riesgo equivalente. Si almacenas otro tipo de mercancía, a otra altura o con otro proceso, la carga de fuego cambia y puede cambiar lo exigible. Pide la documentación de la licencia anterior y haz que la revise un técnico antes de firmar.

¿El plan de autoprotección es lo mismo que el proyecto de incendios?

No. El proyecto define las condiciones del edificio y las instalaciones. El plan de autoprotección organiza a las personas: quién avisa, quién evacúa y cómo se actúa en una emergencia. Solo lo exigen determinadas actividades según la Norma Básica de Autoprotección y la normativa autonómica.